부동산에는 6개의 계급이 있다

우리 사회에는 집이 있느냐 없느냐, 어디에 사느냐에 따라 6개의 계급이 있다고 한다. 노동운동가 출신 손낙구 씨가 2008년 출간한 ‘부동산 계급사회’에서 내놓은 이론이다. 제1계급은 다주택자, 제2계급은 자기 집에 사는 1주택자를 말한다. 제3계급은 자기 집을 세 내주고 남의 집에서 셋방살이하는 1주택자다. 제4계급은 현재 집은 없지만 잠재적인 구매력이 있는 내 집 마련 예비군들이다. 제5계급은 내 집 마련의 희망이 전혀 없이 셋방살이를 전전하는 사람들, 제6계급은 그나마 제대로 된 셋방에 살 형편도 안 돼서 지옥고(지하실 옥탑방 고시원)에 기거하는 사람들이다. 

주거 문제에 대한 이해를 체계화하는 데 많은 기여를 한 이 이론의 틀에서 보면 현 정부 부동산정책이 안고 있는 문제점이 잘 드러나 보인다. 부동산정책은 6개 계급의 이해를 조화시킬 수 있는 폭넓은 시야와 세심한 배려가 있어야 하는데 지금의 정책은 전혀 그렇지 못하다. 다주택자 때리기에만 매몰돼서, 정책이 제2∼6계급에 미치는 풍선효과나 고통 전가(轉嫁)효과를 간과하고 있다.

집값이 오르는 책임을 다주택자에게 떠넘기는 정책은 정치적 효과는 있을지 모르지만 집값과 주거를 안정시키는 효과는 기대하기 어렵다. 지난해 8·2대책 이후 서울 주택시장에서 나타난 2번의 폭등기를 자세히 뜯어보면 오히려 의도와는 정반대의 효과가 나타났다는 사실을 쉽게 알 수 있다. 

첫 번째 폭등기는 작년 11월 하순부터 올해 2월 말까지다. 정부가 다주택자를 때리고 재건축을 옥죌수록 강남의 똘똘한 한 채는 더욱 빛을 발할 것이라는 기대심리가 상승 에너지를 폭발시켰다. 이 기간(약 14주) 동안 강남 4구의 아파트 값은 무려 7.6%나 올랐다. 두 번째 폭등기는 박원순 서울시장이 용산·여의도 개발계획을 발표한 7월 10일부터 지금까지로, 강북도 ‘똘똘한 한 채’ 대열에 합류하려는 보상심리가 서울 전체 집값을 밀어 올렸다. 용산 성동 강북 마포 양천 영등포 동작 등 7개구는 서초구를 능가하는 상승률을 보였다.  

편협한 다주택자 때리기 정책의 부작용이 풍선효과만 있는 것이 아니다. 세금 부담이 무주택자인 4∼6계급에 전가되는 효과도 있다. 정부는 작년 말 도입했던 다주택 임대사업자에 대한 세제 혜택 확대 조치를 이달 초 철회하고 9·13대책에서 다주택자들의 종부세율을 크게 올렸는데 늘어난 세금 부담이 세입자들에게 떠넘겨질 가능성이 적지 않다. 정부도 이런 전가효과의 존재를 충분히 알고 있다. 그렇지 않았다면 다주택자를 투기꾼과 동일시하는 현 정부가 애초에 다주택자들에게 세금 혜택을 줬을 이유가 없다. 
 

현 정부의 부동산정책이 잡으라는 집값은 못 잡고 전 계층에 상실감을 안기는 방향으로 꼬이게 된 원인은 서울 아파트 공급이 부족하다는 명백한 사실을 애써 부정하려 했기 때문이다. 이사철 등 일시적인 수요 증가 요인을 고려하면 주택 보급률이 110%는 돼야 적정 수준인데, 2015년 현재 서울의 주택 보급률은 96%에 불과하다. 더구나 전 국민의 80%가 아파트에서 살고 싶어 하는 취향을 고려하면, 아파트에 대한 수급의 괴리는 주택 보급률 수치로 나타나는 것보다 훨씬 크다.

정부는 지난주 9·13대책을 발표하면서 서울 지역은 아파트 공급이 부족하다는 사실을 처음으로 자인하고 21일 그린벨트 해제 등을 통한 공급 확대 방안을 내놓겠다고 밝혔다. 구체적으로 어떤 내용이 담길지는 아직 미지수여서 그 효과 또한 가늠하기는 어렵다. 하지만 시장의 기대치에 못 미치는 정책이 내성(耐性)만 키운다는 사실만큼은 현 정부 출범 이후 1년 4개월여 간의 경험만으로도 충분히 알 수 있다.

　

동아일보 2018. 9. 17. 천광암 편집국 부국장